気になっている中古戸建があるのですが、調べてみたところ再建築不可物件でした。立地や価格には魅力を感じていて、そのまま購入してリノベーションして住むことも検討しています。
ただ、再建築不可という言葉自体に少し不安があり、そもそもどこまでリノベーションできるのかがよく分かっていません。間取り変更や水まわりの一新、耐震補強や断熱改修まで考えた場合でも、普通の中古住宅と同じように工事できるものなのでしょうか。
再建築不可物件は、立地や広さに対して価格の安さが魅力的な一方で、一般的な中古住宅とは異なる視点で検討する必要があります。内装や設備のリフォームは可能なケースが多いのですが、改正建築基準法の4号特例の縮小により、建築確認申請が必要となる工事は規制され、大規模なリフォーム・リノベーションは難しくなります。
まず、再建築不可とは、建物を一度解体してしまうと、現在の建築基準法の条件を満たせず新しく建て直すことができない状態を指します。理由として多いのは、接道義務を満たしていないケースです。例えば、敷地が法律上の道路に2m以上接していない、旗竿地の条件が厳しい、昔は建てられたけれど現在の基準では建てられない、といったパターンがあります。
リノベーションについては、キッチンや浴室などの水まわり交換、内装の刷新、設備更新などは比較的行いやすいことが多いです。間取り変更も可能な場合がありますが、ここで重要なのが構造の制約です。築年数が古い木造住宅では、抜けない柱や壁が多かったり、そもそも図面が残っていなかったりすることもあります。そのため、購入前または設計初期の段階で建物状況調査（インスペクション）や現況調査を行い、構造状態を把握することがかなり重要になります。
耐震補強や断熱改修も不可能ではありません。実際に、壁の補強や金物追加、床下や天井の断熱強化で、住み心地をかなり改善できるケースもあります。ただし、再建築不可物件は築年数が古いものも多く、基礎や土台、柱の腐朽が見つかると、当初の予算から大きく増えることがあります。特に、見えない部分にどれだけ追加工事が出るかは、購入前には読みづらいことも多いです。
加えて、前述の改正建築基準法の4号特例の縮小により、大規模なリフォーム・リノベーションにも建築確認申請が必要となりました。そのため、再建築不可物件は、建て替えだけでなく、大規模なリフォーム・リノベーションも不可となるケースがほとんどです。
また、普通の中古住宅と比べて気をつけたいのが資産性や融資の条件です。金融機関によっては住宅ローンが付きにくかったり、評価が低く出ることがあります。将来売却するときも、買い手が限定される傾向はあります。そのため、「将来売る前提」の場合、より慎重になった方が良いでしょう。
整理しますと、再建築不可だから絶対に避けるべきということではありませんが、価格が安い理由には必ず背景があります。コストを抑えた住まいを実現できる可能性はありますが、相応のリスクもありますので、購入前に慎重に確認・検討した方が良いでしょう。
